Umbau oder Neubau ? Das ist die Frage ...
- Hier konnte ich viel lernen
- Der Hotelbau - Rohbau
- hier mit dem Dach fast fertig
Was spricht für einen Neubau ?
Nach vielen wirklich vergeudeten Terminen und Gesprächen mit Maklern aller Coleur gab es auch mal einen Lichtblick, als nämlich (zusammen mit einem Makler) ein Architekt, ein Massivhausbauer und ein Bauunternehmer bei einer Besichtigung anwesend waren. Die Analyse des Altbaubestandes war gnadenlos (vernichtend) ehrlich und kam zu folgendem Schluß :
Die Bausubstanz ist über 50 Jahre alt und wird immer so alt bleiben. Ohne eine sehr aufwendige Isolation des Kellers und der Außenwände und evtl. zusätzliche Anbauten stehen die Entkernungs- bzw. Renovierungskosten bei nach wie vor gleichbleibender Wohnfläche der Altsubstanz in keinem Verhältnis.
Bei der Technik des Bauens haben sich in diesen 50 Jahren gewaltige Fortschritte entwickelt. Rechts auf dem zweiten Bild erkennt man deutlich, daß die weißen Blöcke mit der Bandsäge optimal auf Maß gesägt werden.
Weiterhin gibt es zum Beispiel Spezialisten nur für die Keller. Diese Firmen haben fertige unterschiedlich große Systemwände (Bausteine oder "Module" samt eingegosssenen Fenstern und Türen und der Außenisolation) - sehr ähnlich den von uns Wessis belächelten ostzonalen Plattenbauten -, die auf die gegossene Grund-Platte des Fundamentes ganz geschickt "aufgeleimt" werden und der Keller ist dicht. Diese Spezialisten armieren und gießen auch noch die ebenerdige Erdgeschoß- Betondecke oben drüber und das zu Preisen, die dem Maurermeister um die Ecke die Schuhe ausziehen. Mit diesen Spezialisten kann die lokale Bau-Firma einfach nicht mit.
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- Die neue Aussenfassade
- der Abriß beginnt
- die Altsubstanz wird minimiert
- Das Restauran am Hotel
- die Straßenansicht
- die Wänd aus weißen Steinen
- der Rohbau ist fast fertig
- und so sieht es fertig aus
Beispiel Elektrik, Heizung, Fenster, Dachgeschoß
Daß die gesamte Haus-Elektrik mit den alten 3-adrigen Stegleitungen sowie die Stromverteilung samt Sicherungskasten im Keller den Zulassungsbestimmung des lokalen Versorgers nicht mehr genügt, war mir seit langem klar. Auch die alte Heizungsverrohrung mit auf den Wänden geführten verschweißen Eisenrohren ist lange überholt. Sogar eine Kupferverrohrung wird heute durch flexible (Unterputz-) Kunsstoffrohre ersetzt, die noch dauerhafter und vor allem knackfrei die modernen Niedertemperatur-Heizkörper oder die Fußbodenheizung versorgen.
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Die vorhandenen Fenster und Türen im Erdgeschoß sind zwar schon modern, jedoch im Obergeschoß sind noch Einscheiben Holzfenter vorhanden, die auf jeden Fall ausgetauscht werden müssen. An der Größe der Fenster selbst ändert sich damit aber immer noch nichts, bei Kunststoffenstern wird die effektive Glasfläche eher noch kleiner.
Die Dachkonstruktion war nie für eine Erweiterung der Wohnfläche mit Gauben ausgerichtet. Bei einem Neubau oder einer Erweiterung mit einem Anbau kann die maximale Wohnfläche (GFZ) bei der Baugenehmigung / Erstgenehmigung zugrunde gelegt werden. Eine spätere Erweiterung durch Gauben wäre dann aber unverhältnismäßig teuer, weil erneut ein Gerüst gestellt werden muß usw. ...... Diese Wohnraumerweiterung kan man beim Neubau geschickt vorbereiten, zum Beispiel durch eine Wendeltreppe aufs Dach.
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Die Baumaterialien anhand eines Beispiels (rechts)
Durch einen Zufall habe ich im Herbst 2020 und im Frühjahr 2021 das "PASTORI" Kino in Weilmünster kennengelernt und die Bilder und Unterlagen der ganzen Abriß- und Neubauarbeiten für meinen Kino-Artikel im Fernseumuseum erhalten.
Und dabei ist mir natürlich einiges aufgefallen und dazu hatte ich im Frühjahr diesen Jahres auch den (damals in 2010) neuen Eigentümer und Kino-Bauherrn, Herrn Hermann Schäfer (sen. - 85) befragt. Hermann Schäfer ist selbst Bauingenieur und kennt sich mit den Preisen und den Kakulationen aus und kann - obwohl er einen Architekten beauftragt hatte - in jeder Bauphase mitreden.
Man baut heute nicht mehr ohne einen Keller, außer, wenn das Kapital hinten und vorne nicht reicht und man sich der Konsequenzen (der Nachteile) für die Zukunft nicht bewußt ist.
Die aktuellen modernen Baustoffe genügen jetzt der Wärmedämmung für Wohnhäuser - müssen also nicht außen zusätzlich isoliert werden - und sie lassen sich erheblich leichter verarbeiten. Die Stabilität ist nach wie vor exzellent. Das spart Bau-Zeit und Baukosten.
In Weilmünster wurden gleichzeitig auch das Hotel und das Restaurant neben dem Kino und dem Kino-Eingang in einem Rutsch gebaut. Auch das spart eine Menge Zusatzkosten, als wenn in Etappen gebaut worden wäre.
Auf diesem Grundstück war die Erschließung mit Wasser, Abwasser, Strom und vermutlich auch Gas bereits vorhanden und mußte nur innerhalb des Grundstücks neu angeschlossen werden.
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